부동산 관련 유튜브를 보다가 알고리즘으로 표영호 티비를 보게 되었는데, 기존 알고 있던 개그맨으로서가 아니라 부동산에 대해 해박한 지식과 부동산 시장에 대한 현 상황을 있는 그대로 보여주는 모습이 좋았던 차에 책을 중고서점을 통해서 구입하여 읽게 되었습니다. 이 책은 제목에서 말하다시피 '최소한' 의 부동산 공부 혹은 관점에 대한 책입니다. 읽다보면서 너무 기본인 부분도 있고, 어렴풋이 알고 있지만 자세히 곰곰히 생각하지 못했던 부분을 짚어 주는 부분이 있어서 부동산을 처음 관심을 갖고 있는 분이나 저처럼 어수룩하게 알고 있는 분이라면 좋은 기준이 되어주는 책이 아닐까 합니다.
이 책은 6개의 챕터(chapter)로 이루어져 있고 , 각 챕터별로 요약해놓은 책의 내용을 필사하듯(?) 정리해보려 합니다.
chapter1 부동산이라는 존재에 대한 내 생각을 구축하기
1) 부동산으로 돈은 벌 수 있습니다. 단, 옥석을 잘 가려야 합니다. 아무데나 지으면 분양이 된다거나 아무 데나 가격이 하락한 집을 사놓으면 다시 오른다는 생각으로 돈을 벌어보려는 욕망은 이제 접어야 한다라고 합니다.
2) 그리고 가능하면 자기 명의로 된 집 한 채는 꼭 매수하여야 한다고 합니다. 이유로 첫째, 아무리 좋아도 '남의' 집보다는 좀 불편하더라도 '내' 집이 낫습니다. 둘째, 원치 않는 이사를 하는 상황이 옵니다. 이게 다 그 집이 내 집이 아니기 때문에 생기는 일입니다. 셋째, 전세 사기로부터 자유로워지는 삶을 누리게 됩니다.
3) 입지가 좋다는 것은 첫째, 학군, 상권, 환경 등 제반 요소가 잘 갖춰져 있고 직주근접, 즉 일자리와 가까운 거리이거나 빠르고 편리하게 이동할 수 있는 교통망이 있는 곳입니다. 둘째, 앞으로 새롭게 변신할 것으로 기대되는 위치에 있는 곳들입니다. 셋째, 입지를 완성하는 것은 좋은 환경입니다.
4) 인구를 볼 때 부동산 가격에 영향을 미치는 인구 요소는 단순히 인구수가 아니라 '세대수' 또는 '가구수'를 봐야 합니다. 결국 인구는 줄고 있지만 세대수는 증가하고 있기에 인구 감소가 부동산 가격에 미치는 영향은 별로 크지 않다는 겁니다. 인구가 감소하는 대한민국에서 더 심각하게 봐야 하는 것은 지역별로 양극화 된다는 점입니다.
chapter2 시작하는 투자자로서 든든한 기본기 다지기
1) '전용면적' 은 가족 구성원이 생활하는 순수한 집의 크기를 가르킬 때 사용합니다. 아파트 구성원이 공용으로 사용하는 공간이 바로 '주거공용면적' 이고, 전용면적과 주거공용면적을 합쳐 '공급면적' 이라고 합니다. 관리사무소, 주차장, 커뮤니티 공간들을 '기타공용면적' 이라고 하고, 전용면적과 주거공용면적, 기타공용면적을 합쳐 '계약면적' 이라고 합니다.
- 105m2 32타입이라 해서 32평이라고 하지만 계약면적이고 실제 전용면적 85m2로 25평 입니다. 그래서 베란다확장공사를 하게 서비스면적으로 주나 봅니다. -
2) 재건축을 할 때 이왕이면 기존에 있던 세대수보다 더 많은 세대 수가 들어올 수 있게 만드는게 좋습니다. 기존에 살던 주민들(조합원)에게 분양하고 남는 부분은 일반분양을 하는 구조에서 수익성이 나오기 때문입니다. 그러려면 새로 짓는 아파트는 용적률을 높게 받으면 받을 수록 더 맣은 수익이 창출됩니다.
3) 다세대주택과 연립주택은 '크기' 가 다릅니다. 다세대주택보다 연립주택이 규모가 더 큽니다. 아파트와 다세대주택과 연립주택을 구별 짓는 포인트는 바로 층수 입니다. 주택으로 사용하는 층수가 5개를 기준으로, 5개 층 이상이면 아파트이고, 5개 층 미만이면 다세대주택이나 연립주택 입니다.
4) 등기부에는 누가 해당 부동산을 소유하고 있는지 나옵니다. 누군가 해당 부동산을 담보로 잡고 돈을 얼마 빌렸는지도, 갚았으면 갚았다고도 표시되어 있습니다. 또한 해당 부동산의 면적이 나오고, 아파트라면 해당하는 아파트단지 전체 토지의 면적과 소유자가 보유하고 있는 토지의 지분까지 나옵니다. 등기부는 사람으로 치면 이력서 입니다.
5) 부동산 계약은 한 번 계약하면 돌이킬 수 없습니다. 가계약도 엄연한 계약입니다. 계약파기를 원하는 사람이 매수인이라면 가계약금은 포기해야 하고, 매도인이라면 2배로 돌려주어야 합니다.
chapter3 투자에 나서기 전 공부해서 내 무기를 벼리기
1) 부동산 공부를 하려면 마음을 강하게 먹고 자기 환경을 부동산으로 세팅해야 합니다. 첫째, 신문, 그것도 종이신문을 매일 보길 권합니다. 둘째, 부동산 관련 책을 읽길 권합니다. 셋째, 학원을 다니거나 유튜브 영상을 보며 공부하는 방법을 권합니다. 넷째, 공인중개사 자격증에 도전해보는 방법도 있습니다. 마지막으로 , 현장답사, 즉 임장 - 한자 그대로 풀이하면 현장에 임하다, 현장을 방문하다 정도로 이해하면 될 듯- 을 해야 합니다.
2) 임장은 크게 3가지 활동으로 나눠집니다. 첫째, 손으로 하는 임장입니다. 그 지역의 부동산 정보를 인터넷이나 관련 사이트 등을 활용해 조사하는 활동입니다. 둘째, 말로 하는 임장입니다. 그 지역의 공인중개사 사무소에 전화로 문의하는 활동입니다. 셋째, 진짜 발로 하는 임장입니다. 임장의 결과는 얼마나 시간을 들이고 집중하느냐에 달려 있습니다.
혼자 임장을 할 때에는 다음과 같은 점을 유념하면 좋습니다. 아파트단지라면 '동과 동 사이의 거리' 를 눈으로 직접 봐야 합니다. 아무리 인터넷 지도가 잘되어 있더락도 현장에서 직접 몸으로 느끼는 것과는 차이가 큽니다. 동 간 거리 확인은 일조량이나 조망권 등을 알기 위한 것입니다. 다음은 '교통 환경' 을 체험해봐야 하고, '교육 환경'도 알아봐야 합니다.
3) 경매는 돈을 빌려준 채권자와 돈을 빌린 채무자 사이에서 생긴 문제를 국가의 힘으로 해결하는 시스템입니다. 법원에 올라온 채무자의 부동산을 누군가 구매하면 막혀 있던 돈의 흐름이 뚫리는 것입니다. 경매에 대한 선입견을 가지지 말고 경매의 장점도 생각해봐야 합니다. 첫째, 시세보다 저렴하게 구매할 수 있습니다. 둘째, 대출의 힘을 극대화할 수 있습니다. 셋째, 권리분석에 대한 지식을 습득하게 됩니다.
chapter4 집 마련 전 전세보증금 안전하게 지키기
1) 전세는 쉽게 말하면 일종의 사금융이라고 할 수 있습니다. 집을 담보로 개인 간에 대출해준 것과 다름없습니다. 현금과 현물의일시적 맞교환에 따른 상호 채권채무관계라고 보면 정확하겠죠.
2) 물건을 찾는 사람 기준에서 볼 때 좋은 공인중개사의 조건은 다음과 같습니다. 첫째, 해당지역에서 최대한 오랜 기간 영업해온 곳입니다. 둘째, 중개사무소등록증, 요욜 및 한도액표, 공인중개사자격증, 공제증서, 사업자등록증 등이 원본으로 부착되어 있어야 합니다. 셋째, 부동산 플랫폼에 물건을 많이 올려놓은 곳도 믿을 만하다고 판단하면 됩니다.
chapter5 대한민국 부동산의 역사에서 통찰과 교훈 얻기
1) 전국 각지에서 사람들이 서울로 들어오자 서울의 택지는 목동과 상계동 일대로 넓어졌고, 급기야 1990년대 들어 서울 외곽지역에 신도시를 건설했습니다. 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등의 1기 신도시입니다. 마지막 개발지역이라고 한 마곡지구도 개발되었고, 서울 외곽에는 2기 신도시에 이어 3기 신도시까지 발표되어 진행되고 있습니다.
2) 1978년 시행된 청약제도는 주택시장 규모가 커진 1980년대와 금융실명제와 토지거래허가제도가 도입된 1990년대를 거치며 역동적으로 변합니다. 소형 공공주택에 대한 소득제한, 민영주택 전매 제한, 재당첨 제한기간 연장 등의 규제가 시행되었고, 외환위기 극복을 위한 분양가 전면 자율화 등과 맞물려 청약 자격도 대폭 확대 됩니다.
3) 마포주공아파트는 재건축추진위원회를 결성하고 7년 만인 1994년 마포삼성아파트로 재건축 되어 새롭게 태어났습니다. 마포삼성아파트로 재건축이 완료되자 시세가 강남권과 비슷해질 정도로 성공했다는 평가를 받았고, 이로써 황금알을 낳는 거위라 불리게 되는 이른바 대한민국 재건축 시장이 열리게 됩니다.
chapter6 관점을 가지고 흔들림 없는 투자 실행하기
1) 좋은 아파트의 조건은 첫째, '브랜드' 입니다. 자이, 래미안, 푸르지오 등을 말합니다. 둘째, '역세권' 입니다. 특히 지하철이 중요하죠 셋째, '대단지' 입니다. 넷째, '신축' 입니다. 신축이 좀 더 높은 상품성을 인정받는 이유는 구조 때문입니다. 다섯째, '평지' 입니다. 평지에 있는 아파트는 상품가치가 올라갑니다. 여섯째, '초등학교' 입니다.
2) 주택을 담보로 금융기관에서 대출을 받고자 할 때 LTV(주택담보인정비율, 주택가격 보통 KB시세 에서 몇 %까지만 대출가능)에서 DTI(총부채상환비율, 연소득 체크 후 갚을 능력만큼만 대출 가능), DSR(총부채원리금상환비율, 본인의 대출 체크 후 갚을 수 있는 정도만 대출 가능)의 순서로 올라가며 대출 규정이 깐깐해진다고 이해하면 됩니다. 각각이 따로 대출을 주관하는 것이 아닙니다. DSR단계까지 따져본 후 최종 가능한 대출 금액이 나오는 구조입니다. 대출이라는 상품을 도움이 되는 확실한 솔루션으로 활용할 방법을 알아야 합니다.
3) 갭투자에서 성과를 내는 조건이 몇 가지 있습니다. 첫 번째는 금리 하락기여야 한다는 겁니다. 두 번째는 갭투자를 계획하는 지역에 입주 물량이 적어야 한다는 것입니다. 세 번째는 부동산 시장이 상승기여야 한다는 것입니다. 이런 조건들이 충족되지 않으면 갭투자가 자신은 물론 세입자에게도 피해를 주는 심각한 상황이 됩니다.
이상 책에서 말하는 6가지 핵심내용을 다시 공부하는 마음으로 주저리주저리 적어보았습니다. 물론 공감이 되는 내용도 물론이지만 공감되지 않는 내용도 물론입니다. 하지만 부동산을 처음 공부하는 입장에서는 모두 살이되고 피가되는 내용이 될 듯 합니다. 최근 부동산 관련 뉴스와 각종 매체를 들여다보면 이건 부동산을 사라는 건지 말라는 건지.. 집값이 앞으로 오른다 내린다 극단의 상황만을 이야기 하는 것 같아 가늠을 할 수가 없는 지경입니다. 얼마전에 경매 진행하는 법원에 가보았는데 사람들이 붐비는 모습을 보면서 요즘 부동산에 대한 열기를 느낄 수 있었습니다.
서울 강남은 몇 십억이 오르네 내리네 하고 있고... 결국엔 부동산과 뗄래야 뗄 수 없는 숙명처럼, 현실을 받아들이고 위기든 기회든 시장상황을 면밀히 주시하여 극복해 나가야 하는 거 같습니다. 모두들 성투 하시길 바랍니다. 그나저나 미국장은 왜 이모양 일까요???...