시장을 이기는 부동산 투자 원칙: 대내외 혼란 속에서 찾은 새로운 기회
언젠가부터 부동산에 대해서 관심은 있었지만 어디서부터 어떻게 부동산을 투자할 수 있을까 라는 고민을 해왔었습니다. 당연히 뉴스를 통해서 관심을 가지고 있었지만 무언가 기준을 잡아줄 원칙과 지식이 부족하기에 선뜻 다가갈 수 없었는데, 서점에서 이 책이 눈에 들어와서 읽어보게 되었습니다. 막연히 부동산에 대해서 알고 있었고 때론 두려워했었던 부분을 해소시켜 줄 수 있지 않을까 라는 기대감에 리뷰를 하고 함께 공유하고 싶어 졌습니다.
이 책은 총 5장으로 구성되어 있습니다. 1장 '부동산 투자 시대는 끝났다는 착각' 2장 '미래 가치가 보장되는 신축 아파트는 따로 있다' 3장 '될 가능성이 높은 재개발 재건축을 선별하라' 4장 '정책을 알아야 부동산이 보인다' 5장 '명심해야 하는 투자 마인드 및 입지분석'으로 작가는 순차적으로 읽어도 좋지만 관심 있는 부분부터 읽어도 좋다고 말하는 거처럼, 각 장의 필요한 부분만 읽어도 될 정도로 잘 구분되어 있습니다. 저 역시 책을 읽었지만 다 이해하지 못했고 리뷰를 쓰면서 다시 공부하고 정리하는 마음에 부족하지만 끄적끄적해보겠습니다.
1장 부동산 투자 시대는 끝났다는 착각
인구가 줄어들면 무조건 집값이 떨어질까? 란 물음에 저자는 통계 자료에서 나타나는 드러나지 않는 진실을 말합니다. 쉽게 말해서 서울 및 수도권은 인구감소의 영향권에서 벗어난 지역이라는 말입니다. 양질의 일자리가 보장되는 지역은 인구가 줄어드는 추세에도 사람이 모입니다. 대한민국 제2의 도시라 부르는 부산의 경우 청년인구가 점차 줄어들고 있는 것은 일자리 때문입니다.
실버타운의 경우 경기도 및 지방에 위치한 교직원공제회가 출자한 실버타운은 경영난을 이기지 못하고 2022년 파산하였지만 서울 광진구에 개원한 한 실버타운은 보증금 및 이용료가 초고가임에도 평균 입주 대기기간이 2년 이상일 정도로 사람이 줄을 섭니다.
또한 인구가 줄어든다고 해도 가구가 세밀화되면 필요한 주택 수는 늘어납니다. 최근 1인 가구는 22년 739만가구에서 25년 962만 가구로 증가할 전망입니다.
물론 집값이 떨어지는 지역도 생기지만 그렇지 않은 지역도 존재한다는 사실이며, 서울 및 수도권으로의 쏠림 현상은 더욱 가속화되리라고 저자는 전망하고 있습니다. 결국 인구소멸 시대에도 분명 살아남는 지역은 있습니다라고 말합니다.
책에서는 주택 공급이 이미 충분할 걸까? 란 대답으로 '내가 원하는 주택의 공급이 부족하다'라고 말합니다.
주택보급률은 2008년 100을 넘겼지만 중요한 건 양질의 유효공급은 부족하다고 합니다. 정확한 진단을 위해 명확하게 말하면 내가 원하는 지역(서울)의 양질의 25~33명 아파트가 부족한 것입니다.
그 해결책으로 저자는 부족한 서울의 택지공급을 위해 재개발, 재건축의 활성화를 꼽습니다. 저자는 통계자료를 통해서 2026년부터 공급량이 떨어지면 5년 뒤 공급절벽의 가능성을 예고합니다. 주택공급 감소는 주택가격 상승의 문제를 넘어서 전월세 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 봅니다.
또한 저자는 한국의 소득 대비 집값(PIR) 이 우리가 인식하는 것처럼 높지 않다고 말합니다. -근거자료는 책을 통해서-
부동산 전문가로서 저자는 장기적인 관점에서 봤을 때 '지금이 가장 저렴할 때'라고 합니다.
2장 미래가치가 보장되는 신축 아파트는 따로 있다
저자는 상담이나 강연 시 "그래서 어디를 사라는 건가요?" 같은 질문을 받을 때마다 대답은 항상 같았습니다 라며
" 서울 신축 아파트만큼 미래 가치가 보장되는 곳은 없습니다."라고 합니다.
책에서 부동산 초보자의 첫 투자는 아파트를 권합니다. 아파트를 직접 매수해 봐야 올랐는지, 떨어졌는지 이유를 분석해 볼 수가 있고, 직접 보유하고 있을 때 보이는 것들이 있고, 같은 투자 금액이었어도 더 많이 상승한 단지가 있으면, 어떤 차이가 있었는지 분석해 보면서 시장을 보는 눈을 키워나갈 수 있기 때문이라고 합니다.
저자는 대한민국에서 아파트만큼 주거의 편의성이 보장된 주택 형식은 없다고 합니다. 주거관리의 편의성, 매매의 수월성, 환급성 등을 고려한다면 아파트는 단독주택이나 다세대 빌라와 비교했을 때 상당한 우위가 있는 상품이라는 겁니다.
현재 서울시의 노후 아파트(30년 이상)의 비율은 2023년도 26% 로 노후주택의 비율이 늘어나고 있다고 합니다. 전체 주택 수에서 20년 이상으로 한정하면 52.4%로 과반수가 넘어갑니다.
따라서 현재의 신축아파트 선호 현상은 단순히 트렌드라고 치부할 수 없는 움직임이라고 봅니다. 하지만 신축 아파트도 시간이 지나면 구축이 되는 거 아니냐란 의문에 저자는 신축 아파트의 구분은 연차가 아니라 세대로 구분하여야 한다고 합니다. 단순히 새것이 좋다는 개념을 떠나서 편의성을 얼마나 제공해 주는지가 포인트입니다.
- 1세대 아파트(1970년대 ~ 1980년대) : 법적정의로 5층 이상의 건축물로 최소의 아파트인 마포주공아파트는 6개 동으로 구성된 중앙난방이 공급됨.
- 2세대 아파트(1990녀대 ~ 2000년대) : 지하주차장 도입, 블록형 대단지, 단지 조경, 계단식 아파트의 등장
- 3세대 아파트(2000년대 ~ 2010년대) : 아파트 브랜드의 등장, 프리미엄, 차별화 구축 -e 편한 세상, 힐스테이트, 푸르지오, 래미안, 자이 등등- , 발코니 확장 합법화로 평면 개혁으로 4 베이 구조 -아파트 전면에 접한 방이 4개- 설계 가능
- 4세대 아파트(2010년대 ~ 현재) : 고층을 넘어 초고층 등장, 브랜드도 하이 브랜드 출몰, 3세대의 차이는 커뮤니티의 유무 -현재 재건축 중인 반포 디에이치클래스트는 영화관에 오페라하우스도 넣을 예정-
저자는 결국은 편의성이라고 합니다. 소위 슬세권- 슬리퍼 차림과 같은 편한 복장으로 편의시설을 이용할 수 있는 주거권역- 으로 대표되는 단지 내의 커뮤니티를 경험한 세대는 다시 이전 아파트 세대로 돌아갈 수 없다고 합니다.
다음 편에서 이어서 작성하겠습니다.