3장 될 가능성이 높은 재개발 재건축을 선별하라
재개발 재건축 투자라고 하면 흔히 '어렵다', '오래 걸린다', 복잡하다', '분담금을 많이 내야 한다' 등등 부정적인 인식이 많은게 사실입니다. 항상 예기치 못한 변수와 싸워야 하는 상황이 부담되고 어려움이 가중되곤 합니다. 하지만 신규 택지가 없는 구도심에서 신축 아파트를 매수하려면 너무 비싸니 차선책으로 재개발 재건축으로 눈을 돌리고 있습니다.
저자는 재개발 재건축에 대해 너무 긍정적인 이야기보다는 위험성과 옥석을 가리는 법을 말하고자 합니다.
재개발과 재건축은 다시 건물을 지어 올린다는 면에서는 같지만 정확한 의미와 진행방식, 법적 규제 등에서 차이가 있습니다. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조에서는 재건축과 재개발을 다음과 같이 정의하고 있습니다.
- 재개발 사업 : 정비기반시설이 열악하고 노후 · 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해서 도시환경을 개선하기 위한 사업
- 재건축 사업 : 정비기반시설은 양호하나 노후 · 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
위 정의를 보면 알 수 있듯이 재개발과 재건축을 구별하는 큰 기준은 '정비기반시설의 양호/열악 여부' 입니다. 흔히 아파트는 재건축, 단독주택이나 빌라촌은 재개발로 인식합니다. 대부분은 맞지만 틀린 경우도 있습니다.
저자는 가장 큰 차이가 있는데 바로 '규제'에 있다고 합니다. 대표적으로 재건축초과이익환수제부터 안전진단, 조합원 지위 양도 금지 등 굵직굵직한 규제 차이가 존재합니다. 왜냐면 재개발은 '공익 사업' 이고 재건축은 '민간 사업' 이기 때문입니다. 그러다 보니 재거축은 본인들의 이익을 위해서 진행하는 사업이라는 인식이 존재합니다. 그 결과 각종 재건축 규제들이 등장하는 이유입니다.
재개발과 재건축의 진행과정은 아래 사진으로 보시는게 좋을 듯 합니다.
저자는정비사업의 옥석 가리기를 할 때 다음의 세 가지를 꼭 살펴보라고 이야기 합니다. 1) 사업성, 2) 입지 3) 분담금 납부 능력 입니다. 첫번째 사업성은 간단하게 말하자면 일반 분양세대수가 많을수록 사업성이 좋다고 판단할 수 있습니다. 현재의 용적률과 미래에 받을 용적률을 알아야 하는데 이 둘의 차이가 클수록 좋습니다. 즉, 현재의 용적률은 낮을 수록, 미래 용적률은 높을수록 일반 분양 세대수가 많아집니다. 두번째는 입지입니다. 사업성이 떨어져도 입지가 좋으면 투자할 수 있습니다. 대표적인 사례가 강남권 재개발인데, 강남에 분양하는 물량들은 똑같이 한 세대를 일반분양해도 분양가가 다릅니다. 세번째는 분담금 납부 능력입니다. 정비사업에서 가장 중요한 것은 조합원들의 분담금 납부 능력입니다. 사업성이 좋든 안좋든 조합원들이 추가 분담금을 내는 데 갈등이 없다면 해당 정비사업은 준공을 향해 갑니다.
4장 정책을 알아야 부동산이 보인다
저자는 일련의 정부정책에 대해서 보수와 진보를 떠나서 각 부동산 정책이 시장에 미치는 영향을 공부해야 하는 때라고 진단합니다.
'다주택자 규제, 집값을 잡는 대책일까?'
다소 도발적인 질문에 저자는 다주택자가 문제라고 프레임을 씌우니 다주택자 규제가 진행되게 되고, 소위 말하는 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 발생하면서 상급지 가격이 상승하게 되었다고 합니다. 규제에 직격탄을 맞은 다주택자들은 팔고 싶어도 양도세로 다 나가고, 가지고 있자니 종합부동산세로 나가서 아무것도 할 수 없게 만들었다고 합니다. 다주택자의 규제로 인해 집값을 잡은 것은 사실입니다. 그러나 주로 지방의 집값과 서울의 빌라 가격을 안정시킨 것에 불과합니다. 저자는 다주택자의 규제는 풀어야 한다고 주장합니다. 자산 양극화가 심해지고 서울 집값이 폭등하는 현상이 일어나는 것은 문제가 있는 결코 건강한 사회가 아니라고 합니다. 부동산 정책은 단기적인 가격 변동에만 초점을 맞추는 것이 아니라, 장기적인 국가 균형 발전과 국민 삶의 질 향상이라는 큰 그림 속에서 다뤄져야 합니다. 그러나 정부의 다주택자 규제의 당위성은 '부동산 가격 안정' 하나밖에 없다고 비판합니다.
'임대차 3법, 과연 세입자 보호를 위한 선의의 법인가?'
임대차 3법은 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 임대차 신고제 도입을 핵심으로 하는 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안을 가리킵니다. 먼저 '계약갱신청구권' 은 세입자에게 한 번 더 임대차 계약을 갱신할 수 있는 권리를 부여한 법입니다. 이 법에 근거하면 세입자는 최대 4년 동안 같은 집에서 살 수 있습니다. -특별한 사유(임대인 포함 임대인의 직계존속 직계비속이 실제 거주시 등) 가 있을 시 거절할 수 있음-
다음으로 '전월세 상한제' 는 임대인이 임대료를 마음대로 올리는 것을 저지하기 위한 법으로 임대인은 임대료 증액 범위를 기존 임대료의 5%이상 올릴 수 없다고 제한하고 있습니다. 마지막으로 '임대차 신고제' 는 임대차 계약 시 계약일로부터 30일 이내로 관할 지자체에 신고하도록 규정하는 법입니다.
저자는 임대차 3법은 목적 자체는 매우 좋다고 합니다. 하지만 이 법의 본질은 정부가 시장에 개입해 시장 가격을 억제적으로 조정함으로써 수요를 조절한 정책이라고 보고 있습니다. 그 결과로 정부가 의도한 바와는 달리 임대차 3법 개정 후 전세금이 폭등했습니다. 저자는 독일의 사례로 임대료 상한제와 계약갱신청구권제를 매우 강하게 규제하는 것이 결코 장점만 있지 않다고 합니다. 독일은 기존 세입자가 무한정 계약을 연장할 수 있는 등 강력한 보호를 받지만, 새로 세입자가 되기가 극히 어렵습니다. 그래서 나를 세입자로 뽑아달라고 자소서까지 쓰는 상황까지 나타나기도 하고, 집주인들은 세입자가 저렴하게 길게 보니 주택을 유지보수하는 투자를 줄이게 되면서 자연스럽게 시설은 점점 더 노후화되고 세입자는 열악한 환경에서 살게 되는 문제점이 발생합니다. 저자는 정책의 장단점이 존재함을 인정하면서 임대차 시장을 흔들면 흔들수록 전세 보증금과 같이 목돈이 묶이게 되는 임대보다는 다달이 월세라도 받자는 사람들이 더 늘어날 것으로 보며, 실제로 월세화가 점점 더 가속화되고 있다고 합니다.
5장 명심해야 하는 부동산 투자 마인드
- 부동산 투자 물건 접근법 ☞ 하향식접근 : 시장을 넓게 본 상태에서 소거법으로 지역들을 가려낸 뒤, 선택된 지역에서 점점 더 구체적으로 조건들을 설정해 나가면서 나에게 맞는 지역을 찾는 방법
예를 들면 전국 > 수도권 > 마포구 > 신축 아파트 > 33평 > 역세권 > 특정 A 단지
- 입지 판단에 앞서 가져야 하는 세 가지 투자 원칙
☞ 내가 좋아하는 집이 아닌 남들이 좋아하는 집 PICK
☞ 나만 좋아하는 집은 가치 없다
☞ 교집합이 높은 주택을 찾아라
- 입지보다 중요한 것은 시점 ☞ 부동산 투자는 시점 선택이 70%, 지역선택이 25%, 물건 선택이 5% (95% 정해놓고, 동호수 등 지엽적인 것을 따지지 말자!!!)
- 김제경 소장의 부동산 입지 판단 기준 ☞ 동작구, 동대문구 주목
책을 읽는 내내 놀라움의 연속이었던 거 같습니다. 제가 그동안 생각해왔던 부동산과는 정반대의 견해를 가지고 있어서 인지 몰라도 텍스트 하나 하나가 살아 꿈들거리는 느낌이었건 거 같습니다. 특히나 매번 임차인으로 살았던 세월이 있어서인지 임대인으로서, 주택소유자로서의 입장으로서 고민해보지 못한 관점을 제시해준 거 같아 확실히 시야가 탁 트인 느낌입니다. 그리고 뜬구름 잡는 식의 주장이 아니라 탄탄하고 방대한 근거 자료에 수긍할 수 밖에 없게 만드는 힘이 있는 듯 합니다. 부동산에 대해서 아예 제로베이스인 분들에게는 확실히 부동산 투자 및 전반적인 흐름의 기준점을 잡아주는 책인듯 합니다. 저자가 재건축 재개발 전문가여서 그럴 수도 있겠지만 그동안 부동산 규제에 대한 정책에 부정적인 논조이지만 저는 특별히 균형감에 문제 있다는 느낌은 없었습니다. - 결과론적일수 있지만 여러 다양한 자료를 바탕으로 전개가 논리적이라서 그랬는지도 모릅니다.-
저는 부동산에 긍정적인 마인드가 조금 올랐다고 할까요..ㅎㅎㅎ 물론 투자의 선택은 본인 스스로의 몫이기에 현명한 판단을 당부드리며 리뷰 마칩니다. 2부로 이어진 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.